REIT（不动产投资信托）基础知识指南

什么是REIT？

REIT 是 “Real Estate Investment Trust” 的缩写，中文称为“不动产投资信托”，在日本称为「不動産投資信託」或「J-REIT」。

它是一种将众多投资者的资金集中起来，投资于可产生租金收益的不动产（如写字楼、商场、住宅、物流设施等），并将收入按比例分配给投资者的金融商品。

REIT 在证券交易所上市，投资者可以像买卖股票一样轻松参与不动产投资，具有较高流动性和稳定分红特征。

REIT的基本结构与运作机制

• 投资者： 购买REIT份额，享受分红
• 资产管理公司（AM）： 负责资产运用、租赁管理、增值战略
• 信托银行： 实际持有不动产，并托管运营资产
• REIT本体： 作为上市法人，对外融资与资产持有的法律载体
• 交易所： J-REIT 多数在东京证券交易所上市，像股票一样买卖

REIT 的收入主要来自租金收益与物业买卖差价，需将90%以上的利润作为分红返还。

REIT的主要类型与投资标的

• 综合型REIT： 同时投资于写字楼、商铺、住宅等多种不动产
• 写字楼型： 投资于大都市商务区的办公楼，受经济景气影响大
• 住宅型： 投资于出租公寓，租金稳定
• 物流型： 投资于仓库、物流中心，电商增长带动需求
• 酒店型： 受访日游客等旅游需求波动较大

J-REIT 也逐渐出现 ESG型、新型城市开发型等特色产品。

REIT的优缺点与适合人群

优点	说明
门槛低	普通个人投资者也可轻松参与不动产投资
流动性高	可在证券市场中随时买卖
分红稳定	收益来源为稳定租金，适合长期持有
专业运营	由专业团队管理资产、提高价值

适合人群：

• 追求稳定收益的投资者
• 希望参与不动产但不想直接买房的人
• 想通过资产配置实现抗通胀与分散风险的人