租赁运营业界分析
租赁运营（オフィス／商業施設）概述
租赁运营（リーシング運営）是在不动产开发完成之后，负责：
- 找租户（リーシング / 招租）
- 谈租金、签合同
- 之后日常运营管理（営業推進・テナントサポート）
- 并长期保持物件收益最大化的过程
这种职能广泛存在于：
- 开发商（如三井不动产、森ビル、野村不动产）
- 商业运营公司（如三菱地所プロパティマネジメント）
- 大型百货、购物中心（如 PARCO、イオンモール）
工作对象类型
| 类型 | 举例 | 特征 |
|---|---|---|
| 办公楼（オフィス） | 六本木Hills、丸之内大厦等 | BtoB，面对企业租户，重视品牌与灵活性 |
| 商业设施（商業施設） | 银座Six、三井アウトレット、LUMINE等 | BtoC为主，强调顾客流量与店铺组合 |
| 复合用途（ミクストユース） | 东京MIDTOWN、虎ノ門Hills等 | 住宅＋办公＋商业综合开发 |
工作流程（办公楼／商业设施共通）
| 阶段 | 内容 |
|---|---|
| 【STEP 1】招租计划制定 | 分析市场行情、目标租金、设定理想租户组合 |
| 【STEP 2】招商・営業 | 对接潜在租户（企业 or 品牌），进行提案 |
| 【STEP 3】条件交涉 | 面积、楼层、租金、免租期、内装等条款谈判 |
| 【STEP 4】合同管理 | 起草合约、法律审查、签约、押金等流程 |
| 【STEP 5】入驻支援 | 协助开业准备、协调施工、电力空调接口 |
| 【STEP 6】运营维护 | 保持满意度、收集销售数据、改善提案 |
| 【STEP 7】重新招租 | 合同到期前1年前开始续约/换租协调 |
常见职种分类
| 职种名称 | 所属 | 内容说明 |
|---|---|---|
| リーシング営業職 | 开发商/PM公司 | 寻找新租户、招租交涉、条件提案等 |
| テナント営業／施設運営職 | 商业设施方 | 协助现有店铺运营、改善顾客动线与销售力 |
| オフィス戦略企画 | 开发/本社职能 | 制定租户组合策略、设定租金、开发新物件租赁方针 |
| 契約管理・法務 | 支援部门 | 合同条款确认、法律咨询、仲介公司协调 |
| 施設マネジメント | 现场方 | 与BM公司协作，确保设备维护、安保、清扫正常运行 |
租赁运营五大职种 × 文科生选考可能性对照表
| 职种名称 | 文科生选考可能性 | 说明 |
|---|---|---|
| リーシング営業職 （招商／租赁营业） |
★★★★★（非常高） | 最常见的文科生配属岗位之一，重视提案力与沟通能力，不要求理工背景。 |
| テナント営業／施設運営職 （店铺运营／商业运营） |
★★★★☆（较高） | 注重服务力与现场感性判断，需支援租户销售，适合沟通强、灵活的文科生。 |
| 契約管理・法務 （合同管理／法务支援） |
★★★☆☆（中等） | 需一定法律／契约知识背景，法学、商学系文科生可挑战，宅建等资格有利。 |
| オフィス戦略企画 （租户组合／招商战略） |
★★☆☆☆（偏低） | 偏向企划与投资侧岗位，往往招收有专业背景或经验者，新卒配属较少。 |
| 施設マネジメント （设备／现场综合管理） |
★☆☆☆☆（较低） | 多为理工背景或技术专职，涉及设备、空调、电力等，文科生选考机会较少。 |
资产管理（AM）与租赁运营的区别分析
结论：虽然两者日常合作密切，但本质上处于产业链的不同环节，目标、立场、所属机构、工作内容等均有明显差异。
| 比较项目 | 资产管理（アセットマネジメント） | 租赁运营（リーシング／施設運営） |
|---|---|---|
| 目标 | 最大化资产回报（NOI、IRR） | 提高出租率、优化租户组合、维持租户满意度 |
| 立场 / 视角 | 代表投资人（REIT、基金） | 代表开发商、运营方 |
| 所属机构 | 资产管理公司、开发商投资子公司、投信法人 | 开发商本体、商业设施营运公司、PM公司 |
| 主要任务 |
- 制定租金策略 - 控制支出（OPEX）和资本投资（CAPEX） - 审核资产价值与收益计划 - 资产买卖判断 - 指导 PM/租赁执行方 |
- 招商（招租） - 条件交涉与签约 - 协助开业与进驻 - 现场销售数据追踪 - 租户关系维护 |
| 考核指标 | NOI、IRR、REIT分配金、KPI达成率 | 空室率、坪效、销售额、租户续约率 |
| 交涉对象 | 投资人、基金、PM公司 | 企业租户、品牌方、仲介、现场商户 |
| 技术要求 | 财务建模、投资分析、英文力 | 品牌理解、商业提案、顾客感性、交涉力 |
| 适合人群 | 擅长数字与投资分析、偏金融思维者 | 擅长沟通与现场运营、喜好品牌/商业氛围者 |
总结：AM 是“站得高”的战略设计者，负责整体收益策划；而租赁运营是“接地气”的实务执行者，负责找租客并管理日常租户关系。两者分工明确、互为支撑。
租赁运营相关代表性公司一览
【1】大型综合开发商（设有租赁运营部门）
| 公司名称 | 特点 | 代表项目 |
|---|---|---|
| 三井不動産 | 设有“オフィス事业部”、“商業施設本部”，自己开发＋自己招商 | 东京ミッドタウン、ららぽーと等 |
| 三菱地所 | 丸之内・大手町等办公运营权极强，有专业租赁团队 | 丸ビル、新丸ビル、赤坂インターシティ |
| 野村不動産 | 对办公/商办都有一体运营体系 | PMO系列、GEMS商业设施 |
| 森ビル | 高端办公＋国际招商经验，重视品牌组合 | 六本木ヒルズ、虎ノ門ヒルズ |
【2】商业设施运营专门公司（商業施設オペレーター）
| 公司名称 | 特点 | 代表项目 |
|---|---|---|
| PARCO | 年轻潮流品牌聚集地，自主策划商场内容 | 渋谷PARCO、池袋PARCO |
| LUMINE | 站内商场运营主力，强调“女性向+日常美学” | 新宿LUMINE、荻窪LUMINE |
| イオンモール | 日本最大级郊外型购物中心运营商，全国招商能力极强 | AEON MALL 幕张新都心等 |
| 東急不動産SCマネジメント | 以涩谷/世田谷等都市商业开发为主，强调生活场景构建 | 東急プラザ系列（表参道、银座等） |
【3】PM・运营委托类公司（兼顾租赁执行）
| 公司名称 | 特点 | 所属集团 |
|---|---|---|
| 三菱地所プロパティマネジメント | 专门管理三菱物件，兼营租赁运营 | 三菱地所 |
| 大和ライフネクスト | 商业＋住宅双线管理，注重ESG/智能化 | 大和ハウス集团 |
| 野村不動産パートナーズ | 兼顾办公、商业租赁＋AM/PM融合运营 | 野村不動産集团 |
【4】外资运营公司（需英语能力）
| 公司名称 | 特点 | 面向 |
|---|---|---|
| Brookfield Japan | 加拿大资产管理巨头，运营东京核心商办 | 外资REIT资产租赁 |
| LaSalle Investment Management | 专业REIT/不动产基金，部分招募租赁企划人才 | 英文/财务力强者优先 |
| Hines Japan | 美国大型开发商，近年进入东京商业地段开发 | 有外语与招商能力者适合 |