管理公司主要业务内容及存在职种
管理公司的典型业务流程（综合型）
【STEP 1】物件受托・契約開始
| 内容 | 说明 |
|---|---|
| 来自业主 | 开发商、个人房东、基金等委托管理 |
| 合同签订 | 通常是“管理受托契約”、“PM契約” |
【STEP 2】募集・入居対応（租赁型业务）
| 内容 | 说明 |
|---|---|
| 招租管理 | 与仲介会社合作，招募租客、制定条件 |
| 审查合同 | 信用审查、合同签订、重要事项说明 |
| 交屋检查 | 确保房屋状态合格后交屋给租客 |
【STEP 3】入居中管理（运营维护）
| 内容 | 说明 |
|---|---|
| 收租管理 | 自动扣款设定、催缴、保证公司联动 |
| 投诉处理 | 住户来电、邻里纠纷、水电维修等 |
| 设施维护 | 空调、电梯、清扫、安全巡查等日常保全 |
| 定期点检 | 年度法定点检、安全检查、消防点检等 |
【STEP 4】退去・再租・修缮
| 内容 | 说明 |
|---|---|
| 退去确认 | 入居者退去检查（破损、违约等） |
| 修复原状 | 确定责任归属，安排修理 |
| 再度招租 | 更新房源照片、重启招租流程 |
【STEP 5】資産分析・レポート提供
| 内容 | 说明 |
|---|---|
| 收益管理 | 提供月报、年报，业主可随时查账 |
| 改善提案 | 改善空室率、租金设定、外观修缮等提案 |
| 投资回报 | 协助做长期投资计划（收益最大化） |
管理公司中存在的主要职种（按人事制度分类）
① プロパティマネジメント（PM職）
| 内容 | 管理整栋大厦、公寓、商办的运营与收益 |
| 关键词 | 招租、收租、客户交涉、收入改善 |
| 特点 | 需要综合力（法律/租赁/财务/沟通） |
| 适合人群 | 有组织协调力、耐性强、沟通力强的文科生 |
② ビルマネジメント・設備管理（BM職）
| 内容 | 实地的设施维护、电力、空调、水务等技术管理 |
| 工种 | 技能职、技术职（偏理系） |
| 特点 | 必须持有相关资格证（电气主任、消防点检等） |
| 适合人群 | 理工科出身、有维修兴趣、擅长现场管理 |
③ レジデンスマネジメント（RM職）
| 内容 | 面向租赁公寓/分譲マンション的居民服务 |
| 工作 | 投诉处理、交屋说明、修缮联系、住民活动 |
| 特点 | 类似“物业管理＋社区协调” |
| 适合人群 | 细心、共情力强、愿意近距离接触客户的文科生 |
④ コンストラクションマネジメント（CM職）
| 内容 | 建物的大修计划、修缮、改造的工程推进管理 |
| 对象 | 外墙更新、设备替换、防震补强等大型工事 |
| 特点 | 需要施工知识、项目管理能力 |
| 适合人群 | 理工科或施工公司经验者、或未来想做项目统筹的转职者 |
⑤ バックオフィス系職種（本社職）
| 内容 | 人事、财务、法务、系统、情报、研修等 |
| 特点 | 与其他业界类似，为现场提供支持 |
| 适合人群 | 想从组织建设或支持角度参与运营的学生 |
为什么在“管理会社的职种分类”中没有写AM职？
这是因为在此前的公司分类中，已经将AM（アセットマネジメント）职单独作为一类“资产管理公司”的核心职种处理，并列入了专门的公司类型分类，如下所示：
- 资产管理（アセットマネジメント）
- 代表企业：三井不動産投資顧問、野村不動産投資顧問、日本ビルファンド、KJRマネジメント
- 业务内容：运营REIT基金及私募资产，对接机构投资者
分类上将其分开的原因如下：
| 角度 | 说明 |
|---|---|
| 职能定位不同 | AM 职关注资产增值与投资回报，PM/BM 等负责现场运营执行 |
| 法人形态不同 | AM 公司多为 REIT 或信托基金下属法人，并非一般物业管理会社的内部职能 |
| 人才要求不同 | AM 职要求财务建模、投资知识、英语、IR 等分析型能力 |
| 组织结构不同 | 如：三井不動産レジデンシャル服务公司与三井不動産投資顧問分别属于不同子公司 |
文科生选考可能性分析
文科生选考可能性分析
| 职种名称 | 文科生选考可能性 | 分析说明 |
|---|---|---|
| ① PM職（プロパティマネジメント） | ★★★★★（非常高） |
这是最核心也是最常见的文科生可选岗位之一， 强调协调、交涉、收支管理、客户服务， 逻辑性与沟通能力更重要，招聘大量文科生。 |
| ② BM職（ビルマネジメント・設備管理） | ★☆☆☆☆（极低） |
偏现场・技术型工作，需要理工背景＋资格证（如电气主任等）， 基本不向文科生开放。 |
| ③ RM職（レジデンスマネジメント） | ★★★★☆（较高） |
面向住户服务，类似“物业＋客服＋社区协调”， 共情力和沟通能力为重，适合细致型文科生。 |
| ④ CM職（コンストラクションマネジメント） | ★★☆☆☆（较低） |
偏工程施工统筹方向，对施工流程和建材理解有要求， 理工科出身者或有项目管理经验者为主， 但部分公司允许跨职种挑战（如项目协调方向）。 |
| ⑤ 本社職（バックオフィス系） | ★★★★★（非常高） |
包括人事、财务、法务、企划等岗位， 与其他行业通用，极适合文科生。 尤其是希望从组织建设、教育研修角度参与的人。 |
日本代表性不动产管理公司一览
| 公司名称 | 所属集团 | 管理对象 | 主要特点 |
|---|---|---|---|
| 三井不動産レジデンシャルサービス | 三井不動産集团 | 分譲マンション | 管理数量日本首位，培训体系完善，品牌信赖度高 |
| 野村不動産パートナーズ | 野村不動産集团 | マンション、ビル、商办综合设施 | PM・BM・CM・AM一体化，支持REIT，强调技术融合 |
| 東急コミュニティー | 東急不動産HD | 分譲マンション、商办、医疗设施 | 区域密着型管理，生活服务拓展强，注重社区服务 |
| 住友不動産建物サービス | 住友不動産 | 高层公寓、写字楼、租赁住宅 | 以自社物业为主，资产维持与增值型运营 |
| 大和ライフネクスト | 大和ハウス工業 | 分譲住宅、商业设施、高龄住宅 | 推进ESG、智能建筑，打造安心生活平台 |
| 長谷工コミュニティ | 長谷工グループ | 中层住宅公寓 | 建筑施工＋管理一体化，规模大，成本控制强 |
| 日本ハウズイング | 独立系（非财阀） | 公共住宅、UR、公社社宅、民间住宅 | 地方性强，基础服务扎实，性价比高 |
| 東京建物アメニティサポート | 東京建物 | 高层公寓、写字楼 | 精致管理，小而美，品质追求型 |
| 伊藤忠アーバンコミュニティ | 伊藤忠商事 | 高级住宅、都心商业设施 | 商务管理强、安全系统完善，品牌支撑力大 |
| 住友林業レジデンシャル | 住友林業 | 木结构住宅、高龄复合型住宅 | 重视自然共生、温馨生活氛围、可持续性 |
租赁住宅的管理公司为什么多为小公司？是否大企业垄断不严重？
结论：在日本的不动产管理行业中，特别是在租赁住宅领域，并不像开发业界那样出现大企业的垄断。中小企业数量众多、地方性强，是该领域的主要市场特征。
主要原因：
- 物业资产分散：多数出租住宅为个人房东所有，通常通过熟人关系或仲介介绍委托给地方小型管理会社。
- 创业门槛低：只要有宅建士资格和地区资源，小型管理会社即可设立，门槛远低于开发公司。
- 地元信赖文化：房东倾向于信任“可以直接联络”的本地管理人而不是正规流程复杂的大企业。
管理市场结构分类：
| 类型 | 特征 | 代表公司 |
|---|---|---|
| 大手管理会社 | 管理分譲マンション、写字楼、商业设施为主 | 三井、住友、东急、野村、大和 等 |
| 中坚型管理会社 | 覆盖一都三县或地方主要城市，承接开发商委托管理 | 长谷工、東洋近畿、阪急阪神 等 |
| 地域密着小会社 | 10人以下运营，服务一市或一町范围，快速应对型 | 〇〇管理センター、△△ハウジング 等 |
| 仲介兼管理会社 | 仲介业务为主，同时兼营房东委托管理 | ミニミニ、アパマン、エイブル 等 |