主要工作内容

类别	具体内容
不动产估价	根据法律与市场标准，对土地或建筑物进行经济价值评定
估价报告作成	撰写具有法律效力的“鑑定評価書”，用于法院、银行等正式用途
不动产调查・实地勘查	实际走访不动产地点，采集土地形状、用途、周边设施等信息
法律相关咨询	对征收补偿、继承分割、破产清算等提供价格证据与咨询意见
公共政策参与	协助政府制定地价标准、都市更新等政策（如「地価公示」）

国家考试名称	不動産鑑定士試験（国家試験）
主办单位	国土交通省
报考资格	无限制（任何人均可报考）
合格率	一次考试合格率低（约10%），通常需数年准备
考试内容	1次试验（多选） + 2次试验（记述，含经济学、法学、会计、评估理论等）
注册程序	合格后需实务修习，取得「鑑定士登録証」后方可执业

职种 / 职位	说明
不動産鑑定事務所	在估价专门事务所中撰写估价报告、进行实地调查
不动产开发公司	评估投资项目价值、地价走势、资产包入手价格
金融机构	从事不动产担保贷款评估、REIT资产组合审核等
政府机关 / 公共部门	参与地价评定、用地征收、都市规划评估等
M&A・破产顾问	在咨询公司中担任不动产资产估值顾问

代表性事务所 / 企业

公司名称	说明
大和不動産鑑定株式会社	日本最大规模的估价事务所，政府项目比例高
日本不動産研究所	地价公示、官公署估价项目主要承包机构
野村不動産、三井不動産等	开发部门设置内部估价师，辅助投资判断
信托银行、不动产基金	进行资产审查、风险评估、组合定价等

趋势	内容
国家项目依赖性高	大量估价工作来自于公共项目（地价调查、征地等）
事务所集中化	中小估价事务所减少，大型事务所业务集中
REIT / ESG估价兴起	绿色建筑、社会影响型投资领域对估价师需求增长
国际化潜力	但受限于日本地价制度与语言壁垒，国际案件仍少

评估项目	说明
考试资格	无国籍限制，外国人可报考
语言要求	极高，需阅读地价调查报告、法律条文，撰写数万字报告
就业场景	以日本国内项目为主，少有涉外案件
适合类型	具有不动产开发背景或资产管理经验的高日语能力外国人
现实建议	更推荐外国人从事REIT分析、不动产金融，取得不動産鑑定士需长期规划

不動産鑑定士在日本的不动产行业中属于**高度专业性的评价职位**，其主要作用是“赋予不动产法律认可的价值”。其与整个不动产产业的联系如下：

1. 与开发・建商（ディベロッパー）的关系

• 在土地购入前，协助判断合理地价
• 对开发项目评估后续增值潜力与转卖价值
• 编制“鑑定評価書”用于项目融资与信托登记

2. 与金融・资产运用行业的关系

• REIT、不动产基金在购买资产时必须附带独立的估价报告
• 银行进行不动产抵押贷款时，需要有鑑定士提供担保评估书
• 信托银行需定期对不动产资产组合进行再估价

3. 与政府・公共事业部门的关系

• 协助政府进行「地価公示」「固定資産税評価」等国家制度项目
• 参与用地征收价格协商，保护业主权益或推动公共开发

总结： 不動産鑑定士在不动产开发、金融、税制、征收、REIT等几乎所有产业链环节中都有介入，是“价格评价”这个功能的独占持有者。