类别	具体内容
土地测量	对土地进行实地测量，确认其面积、边界和形状
房屋调查	调查房屋的位置、结构、新建与变更状况
登记申请代理	代理土地和房屋的表示登记、变更登记等，提交至法务局
界线纠纷协调	就土地界线进行邻地协调，解决边界纠纷
地籍图作成	绘制用于登记的测量图、地籍图

国家考试名称	土地家屋調査士試験（法务省主管）
考试科目	测量学、民法、不动产登记法、作图题、口试
报考资格	无限制（无学历、年龄要求）
合格率	约8%〜10%
注册手续	通过考试后需进行实务研修并向调査士会注册

职种	说明
调査士事务所经营者	独立开设事务所，提供测量及登记代理服务
不动产公司内部人员	在用地仕入、土地开发环节提供测量支持
建筑公司测量员	配合施工阶段的测量与边界确认
地籍调查员	参与公共地籍调查、法定图面修正等项目
协助司法書士/行政書士	在不动产权利变动或行政申请时提供地形资料

机构	角色
调査士事务所	个人或合伙型运营，服务范围以测量和登记为主
不动产开发企业	用地取得和项目开发前期的测量协助
测量公司	与建设项目、基础设施调查同步推进测量业务
市区町村役所	协助地籍修正、登记统一化项目

趋势	内容
继承需求增加	土地继承中边界未明的情况显著上升
都市更新推动测量需求	都市再开发、空屋再利用项目中需准确登记资料
无人土地问题	政府推动确认“无人土地”的边界以利开发
3D测量技术导入	从传统仪器向3D激光扫描、无人机等转型中

项目	说明
报考资格	允许外国人报考，但语言与文化理解要求极高
实务门槛	需与土地权利人、邻地居民打交道，语言要求严苛
成功案例	极少数外国人成功取得资格并从业，多有日本留学经历
建议路径	可先从测量公司、技术岗位入行后再逐步取得资格

对比项	土地家屋調査士	不動産鑑定士
核心任务	实地测量 + 登记代理	价值评估 + 报告书撰写
涉及法律	不动产登记法、测量法	不动产评估相关法
成果文件	图面、登记申请书	鑑定評価書（估价报告）
合作对象	司法書士、开发公司	金融机构、法院、政府部门

• 不动产开发前： 必须由調査士进行测量，确认地籍、准备图面以便登记
• 房产交易时： 需调査士确认建筑是否正确表示于登记簿上
• 都市再开发： 负责划分区域、提供界线协议、协助建筑确认申报
• 继承与赠与时： 调查士提供地形、分笔测量图供给登记及税务机关

没有土地家屋調査士，很多不动产交易行为在制度上就无法成立或推进。

提问：那刚才那个土地家屋調査士呢？

回答：

土地家屋調査士虽然允许文理皆可报考，但与海事代理士不同，它的考试和实务内容明显偏理科（尤其是测量和空间感知），对文科生来说挑战较大。

1. 报考资格

• 不限制学历或专业背景，任何人都可以报考
• 但实际报考者中理工科背景者占多数

2. 考试内容分析

科目	对文科生的难度
民法、不动产登记法	低，文科生可胜任
作图题、测量计算题	高，需要几何、比例、坐标计算等能力
口试（实务流程）	中，需要理解实地测量和仪器操作

3. 实务能力要求

• 需使用测量仪器、绘图工具和图形系统（如GIS）
• 需要良好的空间感与几何推理能力

总结：对文科生而言，除非有强烈兴趣或从相关岗位入行积累经验，否则该资格考试难度较大。建议优先考虑更文科向的士业，如行政書士、海事代理士等。